近段時間，市區建設大道長城世紀華府小區物業管理與業委會、部分業主之間的“拉鋸戰”進入白熱化階段：物業管理服務合同到期，業委會通過公告通知業主，招標聘請新物業準備接管服務工作；老物業公司雖合同期屆滿，卻以住建局的一紙發文為由拒不退出，與之形成對峙。

這場糾紛是如何產生的？又將以何種形式收場？

合同到期，業委會聘新物業

時間回溯到今年4 月份。當時，長城世紀華府與市百佳物業管理有限公司（以下稱百佳公司）簽訂的物業服務合同還有兩個月（即6 月份）到期，小區業委會向百佳公司就是否續約提出交涉，但未能得到明確答復。鑒此，業委會代表申請啟動物業管理項目招標程序，在小區內張貼公告告知業主，同時向百佳公司等幾家公司發出競標邀請。業委會代表黃先生告訴記者，業主與物業公司在2012 年6 月25 日簽訂合同，期限兩年，到期前，物業公司理應與業主提前協商是否續約。由于未得到答復，他們只能重選物業公司入駐。

經過一番籌備后，6 月20 日，競標在小區業委會會議室舉行，經過競標與部分業主投票，最終深圳一家物業公司以第一名成績中標，而百佳公司因位居第二名未能中標。之后，業委會通過書面形式，將評標結果以公告形式告知小區業主。3 天公示期后，6 月 26 日，業委會接到市住建局電話，被告知立即停止招投標的后續工作，同時在次日收到該單位來函。

值得一提的是，據業委會介紹，競標前，業委會曾向市住建局、東埔街道辦、居委會等發函，請求對競標工作進行監督，但整個招標過程中，除了居委會代表參加競標監督外，其他相關組織和部門，均未對業委會的請求以及該項工作作出任何意見反饋。

住建部門稱招投標結果無效

市住建局向業委會發出的招投標結果無效的原因是什么？對此，市住建局房管科一名楊姓負責人表示，在競標前，該局多次接到業主來訪投訴，反映選聘物業公司過程存在違規情況。該負責人介紹，經過了解，該小區在招標前并無召開業主大會決定是否選聘新物業入駐，僅召開業委會會議、以投票形式決定，這違反了《廣東省物業管理條例》第五十條與建筑部《業主大會和業主委員會指導規則》第十七條規定，因此市住建局將該小區招標結果視為無效，要求其停止后續工作。

采訪中，該負責人也透露，發函通知后，小區業委會部分代表持不同意見，多次上門要求對該投標結果給予合法化，期間情緒激動。另外，該科室還向記者提供相關證明，并表示目前該業委會最新名單并未備案。

記者通過電話聯系百佳公司，一名王姓負責人表示，競標后，他曾與業委會代表就“物業辦公室與用品折價賣給新物業公司”、“解決物業公司在該小區人員問題”等提出協商，不過市住建局表示招標結果無效，他們只能繼續接管小區管理，“合同到期后，（與業委會）電話也溝通過，我們只能繼續留守在小區。”百佳公司據此未撤離小區，與業委會代表“結下梁子”，雙方拉鋸戰持續兩個多月，這也讓該公司吃了不少苦頭，“現在有業主也不繳物業費了，欠了錢。”該負責人說。

“一地雞毛”如何收場？

被告知停止該項工作后，小區業委會在7 月15 日至27 日期間，以書面形式向小區869 戶業主遞送關于選聘深圳某公司接管小區的意見征求書。“除了232 戶無法送達外，剩余637 戶業主中有592 戶同意。”業委會代表黃先生說，“這是得到業主支持的，我們所做的一切都在圍繞最大限度保障業主知情權，讓業主自由表達意愿。”

對于市住建局所提出的“未召開業主大會”，業委會代表認為，怎樣才算召開了“業主大會”，召開“業主大會”實質意義在于：充分征求廣大業主意見。當得知市住建局以此為理由否定招標結果時，業委會還以書面形式通知業主，可卻得不到認可。

選聘新物業前是否需要召開業主大會？業委會事后以書面形式征求業主意見是否有效？對此，廣東正顯律師事務所律師李景表示，按相關規定，選聘和解聘物業服務企業由業主共同決定，業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見的形式，但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主、且占總人數過半數的業主參加才算有效；采用書面征求意見形式的，應將書面征求意見的結果在物業管理區域內公示30日以上。

李景還表示，“招投標程序確實違反了行政法規，住建局是有權責令業委會改正”，不過，業委會事后補齊了征求業主投票的手續即可。另外，選聘物業企業不一定要招投標，這是業主的自治行為，不同于政府采購行為。

目前，業委會已向相關部門提交行政復議申請書。

本報記者 吳奕鎮