《河源市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則》的出臺對物業(yè)管理公司服務(wù)業(yè)主提出了更高的要求。本報記者 陳仕平 攝

我是一名在河源工作的外來人員，以前生活在鄉(xiāng)鎮(zhèn)里。如今工作快2 年了，便在市區(qū)一住宅小區(qū)買了房子。本來以為買房子就是 “一錘子買賣”，但直到我要簽小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議時才知道，原來我以后每個月還要交各種物業(yè)管理費，這讓我很不習(xí)慣，因為以前住在鄉(xiāng)鎮(zhèn)，我們都是“自掃門前雪”，不用交任何費用的。

我能不能像以前一樣，通過自給自足的方式，不用物業(yè)服務(wù)，省了物業(yè)這筆支出呢？

——市民黃先生

社會發(fā)展至今，像黃先生這樣難以接受物業(yè)管理模式的人已經(jīng)不多見，但對物業(yè)管理方心存不滿甚至發(fā)生矛盾的人卻比比皆是，究其原因，還是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收費上存在諸多問題。

今年1 月1 日起，市發(fā)改局和市住建局聯(lián)合發(fā)布的《河源市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則》（下稱《細則》）正式開始執(zhí)行，其中對物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以收取哪些費用、收多少、怎么收、如何調(diào)整收費等，都進行了明確規(guī)定。可以說，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠嚴格按照《細則》辦事，將極大緩解物業(yè)方與業(yè)主方日趨尖銳的矛盾，而《細則》到底能起到多大作用，還有待時間來驗證。

《細則》解讀

細化此前的物業(yè)收費管理辦法

在《細則》實施以前，我市物業(yè)收費一直以廣東省物價局在2010 年發(fā)布的《關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費的管理辦法》（下稱《辦法》）為準。但由于各個地級市經(jīng)濟社會發(fā)展程度不同，各地物業(yè)收費實際情況有所差異，該《辦法》只是從大方向上對物業(yè)收費的基本原則進行了闡述，并沒有對一些具體收費項目進行規(guī)定。這也造成了部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)在一些《辦法》規(guī)定不明確的地方做文章、鉆空子。

此次我市制定此《細則》，就是在省《辦法》的基礎(chǔ)上，結(jié)合河源實際，對《辦法》的其中一些條款進行細化說明，對一些容易產(chǎn)生矛盾糾紛的物業(yè)收費上設(shè)立明確上限，以保障業(yè)主的合法權(quán)益。

《細則》新亮點

解決業(yè)主最關(guān)心的物業(yè)收費問題

亮點1

實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)收費須備案

物業(yè)收費目前分為兩種，擁有業(yè)主委員會的物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，還未成立業(yè)主委員會的則實行政府指導(dǎo)價。《細則》實施前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往隨意變更物業(yè)收費，甚至肆意調(diào)高物業(yè)收費，沖破政府指導(dǎo)價的束縛。據(jù)我市價格主管部門介紹，在業(yè)主投訴物業(yè)服務(wù)企業(yè)的案例當中，涉及到物業(yè)亂漲價的投訴占比不小。

針對這一問題，《細則》中規(guī)定，實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費，具體標準由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在當?shù)刂笇?dǎo)價范圍內(nèi)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)實際情況與業(yè)主協(xié)商確定，并報市價格行政主管部門、市房地產(chǎn)行政主管部門備案。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，則由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主雙方協(xié)商確定。對此，比華利山莊小區(qū)的業(yè)委會主任沈旺玲表示，此前都是沒有備案的，一旦出現(xiàn)糾紛，由于查證時沒有法律依據(jù)，業(yè)主權(quán)利很難受到法律的保護，這一規(guī)定將對亂收費行為形成有力約束。

亮點2

自有產(chǎn)權(quán)車位的物業(yè)收費每月不超過50元

近年來，由于私家車數(shù)量的急劇增加，小區(qū)停車區(qū)域日益緊張，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)開始在停車位收費上大做文章。對河源來說，停車收費問題尤為突出，本報就曾報道過多起業(yè)主因為車位收費與物業(yè)發(fā)生矛盾的事件。而在省《辦法》中，關(guān)于車位收費這一項僅僅用“具體標準由市、縣價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門制定”一筆帶過。

《細則》對此進行了明確規(guī)定：業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)車位（車庫）的物業(yè)服務(wù)費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與產(chǎn)權(quán)人合同約定，但每個車位每月的車輛保管費、稅費不得超過50 元。業(yè)主擁有自有產(chǎn)權(quán)車位（車庫）但無車輛停放的，可交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，無需繳納物業(yè)服務(wù)費。

此外，利用住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域（屬于業(yè)主共有的道路、綠地或者其他場所）進行停車收費經(jīng)營的，應(yīng)征得業(yè)主大會的同意，價格行政主管部門才能按有關(guān)規(guī)定批準其收費。

亮點3

每戶免費提供出入證（IC卡）不少于4張

日前市區(qū)某小區(qū)業(yè)主向記者反映，在物業(yè)管理處辦一張出入卡要繳納50 元，相當離譜。市價格主管部門表示，按照新實施的《細則》，可以按照相關(guān)條例對該物業(yè)企業(yè)進行處罰。

《細則》針對小區(qū)出入卡管理明確提出，物業(yè)企業(yè)應(yīng)為業(yè)主免費提供每戶不少于4 張出入證（IC 卡）。業(yè)主申請多配置或遺失、損壞等需要重新辦證的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按制作成本收取工本費，每張出入證（IC 卡）工本費不超過20 元，紙質(zhì)出入證則不得收費。在沈旺玲看來，一張卡20 元，一般業(yè)主通常也能夠接受，但物業(yè)企業(yè)是提供服務(wù)的，辦卡服務(wù)收費應(yīng)該囊括在物業(yè)服務(wù)成本里，只收取IC 卡成本。她給記者算了一筆賬，如果一張卡獲利15 元，比華利山莊有2000 多戶業(yè)主，那么辦卡收入大約就能達到3 萬元。

亮點4

裝修垃圾清運費每平方米在4元以下

對一些業(yè)主來說，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在其進行物業(yè)裝修階段收取的一系列費用亦是一筆不小的開支。對于該部分收費，省《辦法》并沒有明確規(guī)定。

而《細則》中則對物業(yè)裝修期間可能產(chǎn)生的各項物業(yè)收費帶上了“緊箍咒”。《細則》中提到，業(yè)主進行房屋室內(nèi)裝修前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可與業(yè)主約定收取裝修保證金，但每戶不能超過2000 元；對業(yè)主裝修產(chǎn)生的垃圾等由物業(yè)負責(zé)清運的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取清運費按建筑面積收取，住宅每平方米不能超過4 元。另外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對房屋裝修工人實行持證管理的，只能收取每人每證50 元以下的押金，且要在證件完好退回后全額退回押金。

物業(yè)收費未來走向

市場自主定價時代即將來臨

計劃永遠趕不上變化。我市趕在新年伊始出臺《細則》，目的就是從2015年的第一天開始，對河源物業(yè)服務(wù)收費存在的各種問題進行一次肅清，甚至專門分別針對實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)收費采取了針對性的規(guī)定。

然而該《細則》僅僅實施4 天后，1 月5 日，國家發(fā)改委即發(fā)布通知，要求盡快對非保障性住房的物業(yè)服務(wù)放開收費定價管理，實行市場調(diào)節(jié)價。市價格主管部門相關(guān)負責(zé)人告訴記者，商品房價格已經(jīng)放開很多年了，相關(guān)部門早就料到其商品房配套的物業(yè)服務(wù)價格遲早也會放開，既然中央已經(jīng)做出了這一重要決定，我市也將在省出臺相關(guān)政策后制定完善《細則》，屆時，將再也沒有政府指導(dǎo)價一說，所有收費全由市場自主決定，物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域?qū)⒂瓉矸�天覆地的變革，而這一天的到來想必不會等太久。

該負責(zé)人表示，物業(yè)收費放開后，業(yè)主委員會的作用將更加凸顯，同時對業(yè)主自身的維權(quán)意識也有了更高的要求。

記者手記

有時候，不光是錢的事兒

在采訪業(yè)主的過程中，記者聽到業(yè)主說的最多的一句話就是：每個月給物業(yè)交這么多錢，都不知道他們干了些什么。聽起來似乎是在說錢的事兒，其實根本上還是對物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量不滿，換句話說，就是他們覺得物業(yè)的服務(wù)不值這個價。

但與此同時，記者在采訪物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，卻同樣感受到了來自物業(yè)方的諸多抱怨：物業(yè)管理費一直維持在10 幾年前的水平，沒辦法漲價，物業(yè)公司生存困難；業(yè)主以各種理由拒不繳納物業(yè)管理費；在進行管理的過程中，有些業(yè)主不配合或者提出過分要求等。物業(yè)與業(yè)主之間的互相“吐槽”，仿佛兩把針鋒相對的尖刀，水火不容。

其實，大多數(shù)業(yè)主還是僅僅希望自己給的那份錢值回那個價而已。拿河源人最愛的豬腳粉來打個比方，如果你點了一個6 塊錢的豬腳粉，斷不會去奢求碗里的豬腳比米粉還多，但如果你點的豬腳粉要 60 塊錢，豬腳卻還是6 塊錢的量，任誰都不會答應(yīng)。物業(yè)收費行為也是一樣，物業(yè)公司可以把物業(yè)費定的高一些，但首先必須確保業(yè)主能夠感覺到物業(yè)費是物有所值甚至物超所值的。

收費在后，服務(wù)先行。在這個社會主義市場經(jīng)濟的體制中，物業(yè)管理企業(yè)要贏得業(yè)主的認可，需要更加樹立“服務(wù)”理念，絕不能把過多的精力投放到了收費中，因為有時候，這可不光是錢的事兒。

本報記者 黃冉 見習(xí)記者 楊金萍