《河源市物業服務收費管理實施細則》的出臺對物業管理公司服務業主提出了更高的要求。本報記者 陳仕平 攝

我是一名在河源工作的外來人員，以前生活在鄉鎮里。如今工作快2 年了，便在市區一住宅小區買了房子。本來以為買房子就是 “一錘子買賣”，但直到我要簽小區物業管理服務協議時才知道，原來我以后每個月還要交各種物業管理費，這讓我很不習慣，因為以前住在鄉鎮，我們都是“自掃門前雪”，不用交任何費用的。

我能不能像以前一樣，通過自給自足的方式，不用物業服務，省了物業這筆支出呢？

——市民黃先生

社會發展至今，像黃先生這樣難以接受物業管理模式的人已經不多見，但對物業管理方心存不滿甚至發生矛盾的人卻比比皆是，究其原因，還是物業服務企業在收費上存在諸多問題。

今年1 月1 日起，市發改局和市住建局聯合發布的《河源市物業服務收費管理實施細則》（下稱《細則》）正式開始執行，其中對物業服務企業可以收取哪些費用、收多少、怎么收、如何調整收費等，都進行了明確規定。可以說，如果物業服務企業能夠嚴格按照《細則》辦事，將極大緩解物業方與業主方日趨尖銳的矛盾，而《細則》到底能起到多大作用，還有待時間來驗證。

《細則》解讀

細化此前的物業收費管理辦法

在《細則》實施以前，我市物業收費一直以廣東省物價局在2010 年發布的《關于物業服務收費的管理辦法》（下稱《辦法》）為準。但由于各個地級市經濟社會發展程度不同，各地物業收費實際情況有所差異，該《辦法》只是從大方向上對物業收費的基本原則進行了闡述，并沒有對一些具體收費項目進行規定。這也造成了部分物業服務企業在一些《辦法》規定不明確的地方做文章、鉆空子。

此次我市制定此《細則》，就是在省《辦法》的基礎上，結合河源實際，對《辦法》的其中一些條款進行細化說明，對一些容易產生矛盾糾紛的物業收費上設立明確上限，以保障業主的合法權益。

《細則》新亮點

解決業主最關心的物業收費問題

亮點1

實行政府指導價的物業收費須備案

物業收費目前分為兩種，擁有業主委員會的物業服務收費實行市場調節價，還未成立業主委員會的則實行政府指導價。《細則》實施前，物業服務企業往往隨意變更物業收費，甚至肆意調高物業收費，沖破政府指導價的束縛。據我市價格主管部門介紹，在業主投訴物業服務企業的案例當中，涉及到物業亂漲價的投訴占比不小。

針對這一問題，《細則》中規定，實行政府指導價的物業服務收費，具體標準由物業服務企業在當地指導價范圍內，根據物業服務實際情況與業主協商確定，并報市價格行政主管部門、市房地產行政主管部門備案。實行市場調節價的物業服務收費，則由物業服務企業與業主雙方協商確定。對此，比華利山莊小區的業委會主任沈旺玲表示，此前都是沒有備案的，一旦出現糾紛，由于查證時沒有法律依據，業主權利很難受到法律的保護，這一規定將對亂收費行為形成有力約束。

亮點2

自有產權車位的物業收費每月不超過50元

近年來，由于私家車數量的急劇增加，小區停車區域日益緊張，一些物業服務企業開始在停車位收費上大做文章。對河源來說，停車收費問題尤為突出，本報就曾報道過多起業主因為車位收費與物業發生矛盾的事件。而在省《辦法》中，關于車位收費這一項僅僅用“具體標準由市、縣價格主管部門會同同級房地產行政主管部門制定”一筆帶過。

《細則》對此進行了明確規定：業主自有產權車位（車庫）的物業服務費由物業服務企業與產權人合同約定，但每個車位每月的車輛保管費、稅費不得超過50 元。業主擁有自有產權車位（車庫）但無車輛停放的，可交由物業服務企業管理，無需繳納物業服務費。

此外，利用住宅小區物業管理區域（屬于業主共有的道路、綠地或者其他場所）進行停車收費經營的，應征得業主大會的同意，價格行政主管部門才能按有關規定批準其收費。

亮點3

每戶免費提供出入證（IC卡）不少于4張

日前市區某小區業主向記者反映，在物業管理處辦一張出入卡要繳納50 元，相當離譜。市價格主管部門表示，按照新實施的《細則》，可以按照相關條例對該物業企業進行處罰。

《細則》針對小區出入卡管理明確提出，物業企業應為業主免費提供每戶不少于4 張出入證（IC 卡）。業主申請多配置或遺失、損壞等需要重新辦證的，物業服務企業可按制作成本收取工本費，每張出入證（IC 卡）工本費不超過20 元，紙質出入證則不得收費。在沈旺玲看來，一張卡20 元，一般業主通常也能夠接受，但物業企業是提供服務的，辦卡服務收費應該囊括在物業服務成本里，只收取IC 卡成本。她給記者算了一筆賬，如果一張卡獲利15 元，比華利山莊有2000 多戶業主，那么辦卡收入大約就能達到3 萬元。

亮點4

裝修垃圾清運費每平方米在4元以下

對一些業主來說，物業服務企業在其進行物業裝修階段收取的一系列費用亦是一筆不小的開支。對于該部分收費，省《辦法》并沒有明確規定。

而《細則》中則對物業裝修期間可能產生的各項物業收費帶上了“緊箍咒”。《細則》中提到，業主進行房屋室內裝修前，物業服務企業可與業主約定收取裝修保證金，但每戶不能超過2000 元；對業主裝修產生的垃圾等由物業負責清運的，物業服務企業收取清運費按建筑面積收取，住宅每平方米不能超過4 元。另外，物業服務企業對房屋裝修工人實行持證管理的，只能收取每人每證50 元以下的押金，且要在證件完好退回后全額退回押金。

物業收費未來走向

市場自主定價時代即將來臨

計劃永遠趕不上變化。我市趕在新年伊始出臺《細則》，目的就是從2015年的第一天開始，對河源物業服務收費存在的各種問題進行一次肅清，甚至專門分別針對實行政府指導價和市場調節價的物業收費采取了針對性的規定。

然而該《細則》僅僅實施4 天后，1 月5 日，國家發改委即發布通知，要求盡快對非保障性住房的物業服務放開收費定價管理，實行市場調節價。市價格主管部門相關負責人告訴記者，商品房價格已經放開很多年了，相關部門早就料到其商品房配套的物業服務價格遲早也會放開，既然中央已經做出了這一重要決定，我市也將在省出臺相關政策后制定完善《細則》，屆時，將再也沒有政府指導價一說，所有收費全由市場自主決定，物業服務領域將迎來翻天覆地的變革，而這一天的到來想必不會等太久。

該負責人表示，物業收費放開后，業主委員會的作用將更加凸顯，同時對業主自身的維權意識也有了更高的要求。

記者手記

有時候，不光是錢的事兒

在采訪業主的過程中，記者聽到業主說的最多的一句話就是：每個月給物業交這么多錢，都不知道他們干了些什么。聽起來似乎是在說錢的事兒，其實根本上還是對物業公司的服務質量不滿，換句話說，就是他們覺得物業的服務不值這個價。

但與此同時，記者在采訪物業服務企業時，卻同樣感受到了來自物業方的諸多抱怨：物業管理費一直維持在10 幾年前的水平，沒辦法漲價，物業公司生存困難；業主以各種理由拒不繳納物業管理費；在進行管理的過程中，有些業主不配合或者提出過分要求等。物業與業主之間的互相“吐槽”，仿佛兩把針鋒相對的尖刀，水火不容。

其實，大多數業主還是僅僅希望自己給的那份錢值回那個價而已。拿河源人最愛的豬腳粉來打個比方，如果你點了一個6 塊錢的豬腳粉，斷不會去奢求碗里的豬腳比米粉還多，但如果你點的豬腳粉要 60 塊錢，豬腳卻還是6 塊錢的量，任誰都不會答應。物業收費行為也是一樣，物業公司可以把物業費定的高一些，但首先必須確保業主能夠感覺到物業費是物有所值甚至物超所值的。

收費在后，服務先行。在這個社會主義市場經濟的體制中，物業管理企業要贏得業主的認可，需要更加樹立“服務”理念，絕不能把過多的精力投放到了收費中，因為有時候，這可不光是錢的事兒。

本報記者 黃冉 見習記者 楊金萍