閱讀提示：

據(jù)新華網(wǎng)消息，“收緊、降溫、企 穩(wěn)……”成為2016 年下半年以來(lái)調(diào)控 主旋律下的樓市關(guān)鍵詞。高價(jià)地戛然 而止，國(guó)內(nèi)多數(shù)二線城市從連續(xù)數(shù)月 上漲局面轉(zhuǎn)入退燒行情，以北京為首 的一線城市則漲幅連降，慢慢進(jìn)入“需 求抑制、成交下滑”的市場(chǎng)慣性。近日 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布70 個(gè)大中城市1 月份 房?jī)r(jià)指數(shù)，從數(shù)據(jù)來(lái)看，一線和熱點(diǎn)二 線城市樓市迅速降溫，房?jī)r(jià)走勢(shì)明顯 趨緩。然而，從市場(chǎng)降溫到房?jī)r(jià)下降 還有一個(gè)漫長(zhǎng)的傳遞過程，在連續(xù)4 個(gè)月漲幅回落之下，一線城市房?jī)r(jià)何 時(shí)才會(huì)松動(dòng)成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。

大數(shù)據(jù)與現(xiàn)實(shí)的落差

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的1 月份70 個(gè) 大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái) 看，在環(huán)比方面一線城市新建商品住 宅價(jià)格環(huán)比繼續(xù)持平；二線城市新建 商品住宅價(jià)格微漲0.1%，漲幅比上月 回落0.1 個(gè)百分點(diǎn)。在同比方面，一線 城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅連續(xù) 4 個(gè)月持續(xù)回落，本月比上月回落2.6 個(gè)百分點(diǎn)。

大數(shù)據(jù)傳遞出明顯的“降溫”氛 圍，然而，大多數(shù)購(gòu)房者并沒有感受到 房?jī)r(jià)真正變得“接地氣”。

一位有置業(yè)計(jì)劃已久的張先生， 對(duì)于去年出臺(tái)的調(diào)控政策一直期望頗 多，一再推遲購(gòu)房計(jì)劃，就為等房?jī)r(jià) “降下來(lái)”。春節(jié)后，張先生看上了北 京西五環(huán)某項(xiàng)目，“區(qū)位和環(huán)境都挺滿 意的，然而還是對(duì)價(jià)格有所猶豫”，他 告訴記者，“就多觀望了一段時(shí)間，這 個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)從最開始的5.3 萬(wàn)元/平方 米，上漲到了6.2萬(wàn)元/ 平方米。”

為何買房人的市場(chǎng)感受與宏觀大 數(shù)據(jù)有落差，“降溫”并未完全傳遞至 老百姓的直觀感知中？

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，無(wú)論調(diào)控政策或 是貨幣政策，傳導(dǎo)到現(xiàn)實(shí)樓市，通過 成交量或房?jī)r(jià)反映出來(lái)，都會(huì)有滯 后性。尤其北京樓市的范圍廣、區(qū) 域多，個(gè)別熱點(diǎn)區(qū)域的項(xiàng)目漲價(jià)也 不稀奇。

二手房或首先松動(dòng)

多次調(diào)控下的市場(chǎng)規(guī)律顯示： 樓市降溫的最直接變化就是交易量 的下滑，進(jìn)而再二度傳導(dǎo)至房?jī)r(jià)的 變化上。

業(yè)內(nèi)觀察認(rèn)為，一般而言，連續(xù)超 過3 個(gè)月市場(chǎng)成交量下滑，很有可能 在房?jī)r(jià)上表現(xiàn)出“降”的趨勢(shì)。“價(jià)格 下跌的邏輯是清晰的，主要是成交量 不高，所以這個(gè)時(shí)候往往‘量縮價(jià)跌 ’，對(duì)于此類市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，實(shí)際上是很自 然的供求關(guān)系的導(dǎo)向和結(jié)果。”易居 研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向 記者表示。

具體到北京市場(chǎng)，與新房房?jī)r(jià)的 滯后反應(yīng)有所不同，二手房“下降”趨 勢(shì)更為明顯。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市 場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2017 年1 月，北京全市 二手住宅網(wǎng)簽12860 套，環(huán)比下降 28.9%，同比減少47.1%，交易量自2016 年9月以來(lái)已連續(xù)4個(gè)月下滑。

同時(shí)，2 月前兩日為春節(jié)假期，無(wú) 成交，2 月6 日網(wǎng)簽開始恢復(fù)正常， 但首周網(wǎng)簽量都不超過800 套，接 下來(lái)一周網(wǎng)簽量又下降到最多600 余套。“綜合來(lái)看，受樓市調(diào)控政策 收緊，尤其是信貸收緊等因素影 響，春節(jié)后北京二手住宅市場(chǎng)延續(xù) 了節(jié)前的低迷態(tài)勢(shì)，交易量持續(xù)回 落，整體熱度不高。”上述研究院分 析人士表示。

同樣在上海，根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng) 計(jì)，今年1 月，上海二手房成交量跌破 1 萬(wàn)套，只有9401 套，這是5 年以來(lái)的 月度最低值。已經(jīng)達(dá)到了成交量影響 房?jī)r(jià)的臨界點(diǎn)。而在深圳已有投資者 開始降價(jià)出售房源。

深圳是風(fēng)向標(biāo)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2017 年1 月份 70 個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 顯示，15 個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市因地 制宜、因城施策實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策 以來(lái)，市場(chǎng)變化明顯，房?jī)r(jià)持續(xù)趨穩(wěn)回 落。其中，11 個(gè)城市1 月份新建商品 住宅價(jià)格環(huán)比下降，降幅在0.1 至0.5 個(gè)百分點(diǎn)之間；3 個(gè)城市環(huán)比持平；廣 州市環(huán)比上漲0.6%，但漲幅已連續(xù)4 個(gè) 月回落。

而作為去年中國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)的深 圳，盡管房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了“止?jié)q下探” 的勢(shì)頭，不過房?jī)r(jià)依然處于高位。

根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā) 布的《2016 年全國(guó)樓市50 強(qiáng)城市排 行榜》顯示，排行前三位的城市分別 為深圳、上海和北京。三個(gè)城市的去 年新房成交均價(jià)分別為53774 元/平 方米、38283 元/平方米和33412 元/ 平方米。深圳價(jià)格遠(yuǎn)超過了上海和 北京。

“近年來(lái)深圳市場(chǎng)已經(jīng)成為了全 國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，去年的一輪上漲就 是從深圳開始影響至全國(guó)，而去年底 的調(diào)控也是從深圳開始，因此今年樓 市的走勢(shì)，深圳是一個(gè)重要的參考依 據(jù)。”業(yè)內(nèi)人士表示。