據(jù)中新網(wǎng)消息，春節(jié)前后，國內(nèi)樓市去庫存新招頻出，短短不到20 天內(nèi)共出臺(tái)了三項(xiàng)政策措施。繼日前降低購房首付和提高公積金存款利率措施后，19 日，三部委出臺(tái)房產(chǎn)交易契稅和營業(yè)稅優(yōu)惠政策，對房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)進(jìn)行成本減免，進(jìn)一步化解各地樓市庫存壓力，以促進(jìn)不同類型住房銷售。
 

春節(jié)前后，國內(nèi)樓市去庫存新招頻出。

減免契稅營業(yè)稅  去庫存再出新招

2月19日，來自財(cái)政部、國家稅務(wù)總局和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的通知內(nèi)容顯示，對個(gè)人購買90 平米及以下家庭唯一住房，減按1%的稅率征收契稅；90 平米以上的減按1.5%的稅率征收契稅。購買第二套改善性住房，面積為 90平米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平米以上的減按2%的稅率征收契稅。

營業(yè)稅政策方面，個(gè)人將購買不足兩年的住房對外銷售的全額征收營業(yè)稅，個(gè)人將購買兩年以上(含兩年) 的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅，政策將于2 月22 日起實(shí)施。不過，上述調(diào)整除首套房契稅調(diào)整措施外，北京、上海、廣州、深圳暫不執(zhí)行本次通知其他內(nèi)容。

政策一出，各方聲音紛至沓來，一致看好未來市場走向，認(rèn)為對于當(dāng)前較為明顯的樓市去庫存難題意義重大。其中，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，針對非一線城市的契稅和營業(yè)稅的減免，將有利于降低購房成本，增加購房需求，加快庫存去化，降低庫存量較大的三四線城市的樓市風(fēng)險(xiǎn)。

三部委出臺(tái)房產(chǎn)交易契稅和營業(yè)稅優(yōu)惠政策，對房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)進(jìn)行成本減免。

購房成本將不同程度降低  對改善型置業(yè)意義最明顯

交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)支出較高，歷來為購房者成本負(fù)擔(dān)之一。通過本次契稅和營業(yè)稅調(diào)整，購房者將得到哪些實(shí)惠，為此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)通過一個(gè)實(shí)例進(jìn)行了分析。

對于一個(gè)二套購房者來說，購買一套90 平米、總價(jià)為100 萬元的住房，契稅過去需要交納3 萬元，而現(xiàn)在只需交納1萬元，即總價(jià)100萬元的房子節(jié)約了2 萬元，相當(dāng)于房價(jià)下調(diào) 2%。而如果購買一套144 平米、總價(jià)為100 萬元的房子，契稅過去需要交納3 萬元，而現(xiàn)在只需要交納2 萬元，即總價(jià)100萬元的房子節(jié)約了1萬元，相當(dāng)于房價(jià)下調(diào)了1%。

由此可見，本次稅費(fèi)政策調(diào)整對改善型購房的積極意義最為明顯。同時(shí)，高端物業(yè)市場可能因?yàn)榇祟愓�策而繼續(xù)活躍。為此，亞豪機(jī)構(gòu)分析判斷稱，以總價(jià)500 萬元購置家庭唯一一套住房為例，在新政前如果被判定為非普通住房，則需繳納15萬元契稅，而執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)后，只需按照面積段來劃分，90 平米以內(nèi)契稅為5 萬元，90 平米以上契稅為7.5萬元。

樓市迎多重利好  政策調(diào)整不再“一刀切”

近期，樓市各項(xiàng)利好政策頻出，為 2016 年去庫存任務(wù)敞開了大門。2 月2 日，央行聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)為樓市送來年前大禮，決定在不實(shí)施限購城市對首套房首付比例最低降至兩成，二套房首付比例最低可付三成。2 月17 日，央行、住建部聯(lián)合財(cái)政部發(fā)布通知，要求完善職工住房公積金賬戶存款利率形成機(jī)制，決定自2月21 日起，將職工住房公積金賬戶存款利率，由現(xiàn)行按照歸集時(shí)間執(zhí)行活期和三個(gè)月存款基準(zhǔn)利率，調(diào)整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。

至此，在春節(jié)前后不到20 天的時(shí)間里，樓市迎來三輪利好政策的推動(dòng)，拉開了2016 年房地產(chǎn)市場去化庫存戰(zhàn)役的序幕。

值得關(guān)注的是，無論是降低購房首付比例還是本次減免契稅政策，都不再是以往“一刀切”似的全面覆蓋，而是有針對性地分而治之。比如，庫存壓力較小的北京、上海、廣州、深圳并未作出購房首付比例的調(diào)整；稅費(fèi)方面，僅執(zhí)行首套房契稅政策的調(diào)整。即“對個(gè)人購買家庭唯一住房，面積為90平米及以下的，減按1%的稅率征收契稅，90 平米以上的減按1.5%的稅率征收。”

新年伊始，樓市在各項(xiàng)貨幣政策和稅收政策調(diào)整中拉開大幕，在去庫存號召下，政策調(diào)整會(huì)表現(xiàn)為怎樣的特點(diǎn)？為此胡景暉表示，未來財(cái)稅政策和貨幣政策雙管齊下，將成為促進(jìn)房產(chǎn)流通，加快結(jié)構(gòu)調(diào)整，加速庫存去化，促進(jìn)樓市繁榮的主要政策方向。

業(yè)界預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場首季將迎一輪寬松政策

事實(shí)上，作為我國經(jīng)濟(jì)增長主要來源的房地產(chǎn)投資已自2014 年起連續(xù)24 個(gè)月呈下滑趨勢。從2015 年全年看，房地產(chǎn)投資單月增速一度連續(xù)5 個(gè)月呈現(xiàn)負(fù)增長。同時(shí)，房地產(chǎn)生產(chǎn)市場前端的土地購置面積、土地成交價(jià)款、房屋新開工面積、竣工面積這四個(gè)典型指標(biāo)也連續(xù)數(shù)月同時(shí)出現(xiàn)負(fù)增長。

住建部政策研究中心主任秦虹表示，四項(xiàng)典型數(shù)據(jù)同時(shí)負(fù)增長是歷史上從來沒有過的。交通銀行金融研究中心報(bào)告也指出，以往“銷售啟動(dòng)——資金改善——投資企穩(wěn)”的傳導(dǎo)鏈條這一次似乎并不敏感，在前二者都已出現(xiàn)明顯回暖的情況下，暖意并沒有繼續(xù)延伸到投資端，反映出開發(fā)企業(yè)對資金運(yùn)用于拿地和擴(kuò)大開工等建設(shè)活動(dòng)的謹(jǐn)慎。

數(shù)據(jù)顯示，國有土地使用權(quán)出讓收入占2014 年地方政府收入的近四分之一，是地方基礎(chǔ)設(shè)施投資一項(xiàng)重要的資金來源。房地產(chǎn)市場不景氣，對地方財(cái)政最直接的影響就是地方國有土地出讓收入的急劇減少。2015 年全國財(cái)政收支數(shù)據(jù)顯示，2015 年全國國有土地使用權(quán)出讓收入32547 億元，同比減少8840 億元，下降 21.4%。而2014 年和2013 年這部分收入分別增長3.1%和45%。

與此同時(shí)，樓市低迷給地方財(cái)政帶來的壓力不僅體現(xiàn)在土地出讓收入的下滑，還導(dǎo)致房地產(chǎn)相關(guān)稅收的驟降。穆迪投資者服務(wù)有限公司副總裁諸蜀寧稱：“房地產(chǎn)市場疲弱也令地方政府從房地產(chǎn)業(yè)獲得的稅收減少。該行業(yè)的稅收收入占2014 年地方政府稅收總收入的40%。”

因此，張大偉表示，中央部委接力地方出臺(tái)政策救市，預(yù)計(jì)后續(xù)針對房地產(chǎn)的政策依然會(huì)頻繁出現(xiàn)。

“未來分城施策是政策放松的主要特點(diǎn)。”張大偉表示，目前經(jīng)濟(jì)增長缺乏動(dòng)力，房地產(chǎn)依然是最重要的增長引擎。因此，為應(yīng)對各地市場分化、需求上漲乏力等房地產(chǎn)市場新常態(tài)，因城施策將成為未來房地產(chǎn)刺激的主流。

張大偉預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)市場有望在今年一季度迎接一輪密集的政策寬松，“尤其兩會(huì)前后各省都將針對房地產(chǎn)庫存出臺(tái)不同力度的政策。”