今后，物業服務企業的服務質量如何，可以通過查詢誠信評估檔案獲知。

生活在市區住宅小區的你，知道成立業主大會要找哪個部門備案嗎？當你遭遇了物業服務企業亂漲價想要投訴時，知道哪個部門受理嗎？當你發現自己的小區內有無證經營攤販時，知道應該通知哪個部門來查處嗎？上述幾個問題，其實只是組成物業管理工作很小的一部分，但在現實中，無論是業主還是物業服務企業，卻往往會對執行物業管理的主體是誰感到迷茫。

為了明確物業管理的主體，日前，我市出臺了《關于規范市區物業管理工作的意見》（下稱《意見》）。從7 月 1 日起，河源市區的物業管理工作將按屬地管理原則，由源城區政府和江東新區管委會負責。此外，涉及到查處亂收費行為、批準物業服務企業經營準入、處理物業矛盾等相關物業管理工作的價格、工商、街道辦事處、城管等15 個部門也各自明確了職責。有了這份清單，業主去辦事情，就不會再被“踢來踢去”了。

據市住建局的相關負責人介紹，由于我市物業服務行業起步較晚，直到2000年以后才有了第一家物業服務企業，因此到目前還存在不少突出問題，其中很重要的一個問題就是沒有落實屬地管理。“以前，物業管理的許多工作都是由市一級來承擔，這并不利于物業服務行業的發展。就拿市住建部門來說，我們之前面對了許多有關物業的申請和投訴，其實從法律法規上來說，我們是不能接手這些工作的。”

該負責人表示，規范物業管理工作千頭萬緒，明確管理主體首當其沖。只有主體確定了，各項管理工作才有人去做。因此，雖然此次出臺的《意見》條款不少，但最核心的內容就是落實了各相關部門的責任。接下來，我市還將在此基礎上，出臺一系列有針對性的政策，從細節上完善河源的物業管理工作。

記者了解到，除了理順市區物業管理工作關系，《意見》還借鑒其他地區做法，提出要建立相關物業配套管理機制，從而全面促進物業管理健康發展。

物業收費按政府指導價及服務等級進行收費，但不含車輛停放管理費。

繳納履約保證金防止物業公司“撂挑子”

記者查閱資料獲悉，早在2011 年，我國就已經有部分地區開始實行物業管理履約保證金制度，這種方法對部分物業服務企業遇到問題動不動就“撂挑子”、進而留下一堆爛攤子具有較好的約束力。此次《意見》提出，我市也要建立物業管理履約保證金制度，也是對業主權益的另一種保護。

今后，物業服務企業自簽訂《物業服務合同》之日起30 日內，需按合同約定的物業服務費用年度總額的5%繳納履約保證金，并交存到物業所在地物業管理行政主管部門開設的監管賬戶。若合同履約期滿后，物業服務企業沒有發生違約行為，可取回保證金；若物業服務企業發生擅自退出、終止物業服務等違約或重大責任事故，其繳納的保證金將用于代付違約金或賠償金。

當然，物業服務企業因為客觀原因要中途退出小區也不是不行，但必須嚴格走完程序。《意見》提到，物業服務企業退出管理項目，須提前3 個月向相關部門、業主委員會告知退出原因、退出時間，并公告全體業主。如果擅自退出，造成業主大量投訴或發生影響惡劣的事件，相關部門將根據情況，暫停物業服務企業的的資質定級、升級和換證。

誠信不合格企業沒新生意做

如果物業服務企業在服務中出現擅自漲價、挪用住宅專項維修資金等損害業主利益的情況時，會在其誠信“檔案”中被記上一筆，影響企業長期發展，那么企業會不會更加注重自身的服務質量呢？

根據《意見》，我市將逐步建立物業服務企業誠信評估制度，為各家物業服務企業建立誠信評估檔案并記載其誠信信息和等級，通過對企業基本信息、業績信息、警示信息三部分的評估，將企業誠信分為優秀、良好、合格、不合格四個等級。企業的誠信評估檔案將每年進行一次通報，并向社會公布。

據了解，物業服務企業誠信評估檔案不僅記載了企業的誠信信息，還會影響到企業的發展，如誠信等級會作為企業招投標、創先評優、資質核定的參考依據等。另外，一旦企業誠信等級被評為不合格，相關部門將責令其限期整改，對拒不整改或整改后仍不合格的，其資質核定將不予批準。而在整改期間，物業服務企業是不能承接新的物業服務項目的。

開發商承擔業主大會籌備金1萬元以上

與我市物業服務行業起步較晚相同的是，市區各小區的業主大會制度也在摸著石頭過河。據有關部門介紹，目前市區有大大小小住宅小區200 多個，物業服務企業100 多家，但根據該部門的最后一次統計，到 2013 年為止，市區已建成入住的住宅小區中，成立了業主大會并選舉產生出業主委員會的小區僅有30 多個。由于2013 年以后業主大會的備案工作交由物業所在地的街道辦事處等部門負責，難以再進行統計，但即使保守估計，目前市區至少還有過半住宅小區沒有成立業主大會。

據一位從事物業管理工作多年的業內人士介紹，業主大會的成立對小區業主維護自身合法權益具有很大的現實意義。業主大會成立以后，其可以以選舉產生的業主委員會作為執行機構，凝聚小區業主的共同意志，代表業主與物業服務企業協商決定各項物業管理事項，從而實現業主財產自治、避免長期被“代表”，可增強業主的話事權和主動權。

為了讓市區各住宅小區踏著“魔鬼的步伐”更快成立業主大會，《意見》中規定，已建成入住的住宅小區，只要有20%以上的業主同意，就可以聯名向當地街道辦事處或鎮人民政府提出成立業主大會的書面要求，而已交付使用的物業建筑總面積達到物業管理區域建筑面積50%以上的，業主也應當依法召開首次業主大會。

此外，《意見》還提出，要建立首次業主大會籌備金制度。往后，小區建設單位在辦理商品房預售證時，需按每戶20 元標準繳存籌備金，繳存的總金額不少于1 萬元。當小區召開首次業主大會條件成熟時，這筆籌備金可為大會的召開提供資金保障。若首次業主大會召開后籌備金尚有剩余的，業主大會還可以決定其用途。

政策之外的政策：

源城區物管費政府指導價

每平米最高不超過1.43元/月

規范收費行為是規范物業服務管理的一項重要內容，《意見》提出，要嚴格按照另一項規定執行物業服務收費，而這一規定就是從今年1 月1 日起實行的《河源市物業服務收費管理實施細則》（下稱《細則》）。

據悉，該《細則》的出臺，進一步明確了我市物業服務企業可以收取哪些費用、收多少、怎么收、如何調整收費等，其中不乏自有產權車位物業收費每月不超過50 元、裝修垃圾清運費每平方米在4 元以下、物業服務企業須向每戶業主提供不少于4 張出入卡等亮點。而針對業主普遍關心的物業管理服務費漲價問題，《細則》中也明確提到，實行政府指導價的物業服務收費若需重新調整，必須征得全體業主三分之二以上同意，并且公告至少30天后才能執行。

記者采訪時了解到，《細則》出臺后，源城區隨后不久便公布了該區普通住宅小區物業管理收費的基準收費標準，實行政府指導價的物業服務收費按照服務等級進行收費，且上浮幅度不能超過30%。據悉，源城區將物業服務企業的服務等級分為了三級，按照基準收費標準，該區最高級的帶電梯住宅每平米的物業管理服務費為每月1.1 元。也就是說，即使上浮30%，源城區實行政府指導價的物業管理收費每平米最高也不能超過1.43元/月。

本報記者 黃冉 朱冀 文/圖