優(yōu)美的居住環(huán)境有賴于物業(yè)的管理。

     物業(yè)管理涉及千家萬戶，近年來我市物業(yè)管理工作取得了較快發(fā)展，但也還存在不少問題。19 日起，市人大常委會(huì)組織調(diào)研組對(duì)市區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行專題調(diào)研，為市區(qū)物業(yè)管理工作“把脈”，以進(jìn)一步規(guī)范我市物業(yè)管理，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營(yíng)造和諧、安全、文明、整潔的居住和工作環(huán)境。

     現(xiàn)狀：    僅3家一級(jí)資質(zhì)公司

     家住建設(shè)大道碧洋家園的業(yè)主許先生曾向記者反映，所在小區(qū)物業(yè)公司在代收水費(fèi)時(shí)，要求業(yè)主把物業(yè)費(fèi)也一并繳納。對(duì)于如此捆綁收費(fèi)，物價(jià)部門一再強(qiáng)調(diào)不允許，但業(yè)主擔(dān)心被停水，對(duì)物業(yè)公司的這種做法又有點(diǎn)無可奈何。

     類似的業(yè)主和物業(yè)的矛盾屢有發(fā)生。市人大常委會(huì)調(diào)研組在調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理服務(wù)水平不高，是導(dǎo)致此類問題頻發(fā)的一個(gè)主要原因。據(jù)了解，自從2001 年市區(qū)成立第一家物業(yè)管理公司開始，經(jīng)過10 多年的發(fā)展，目前市區(qū)共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)94 家，其中具有一級(jí)資質(zhì)的僅3 家，二級(jí)資質(zhì)的有 3 家，其余的都是三級(jí)或臨三級(jí)。物業(yè)從業(yè)人員3791 人，管理項(xiàng)目 213個(gè)，管理建筑面積1106.79萬平方米，有物業(yè)管理的居民小區(qū)145 個(gè)，但成立了業(yè)主委員會(huì)的居民小區(qū)僅有47個(gè)。

     市區(qū)部分小區(qū)保安人員年齡偏大，不少業(yè)主對(duì)這樣的安保服務(wù)表示疑慮。市住建部門也表示，目前市區(qū)的物業(yè)管理從業(yè)人員大多來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動(dòng)人員，年老員工偏多，整體素質(zhì)較低，經(jīng)驗(yàn)豐富、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的物業(yè)管理專業(yè)人才普遍缺乏。同時(shí)，部分小區(qū)的物業(yè)公司在管理中，有時(shí)還要為開發(fā)商留下的后遺癥埋單，造成諸多物業(yè)公司存在“先天不足”的毛病。

     癥結(jié)：   物業(yè)收費(fèi)陷“兩難”

     此前，比華利山莊發(fā)生的住戶被“停水”現(xiàn)象，把小區(qū)住戶與物業(yè)公司的矛盾推上風(fēng)口浪尖。然而，比華利山莊只是其中的縮影，部分小區(qū)存在的房屋質(zhì)量、配套設(shè)施設(shè)計(jì)不合理、小區(qū)停車難等問題，更是給物業(yè)收費(fèi)“埋下禍根”。現(xiàn)在物業(yè)公司要解決這些開發(fā)商遺留的問題感到力不從心，有部分業(yè)主以拒交物業(yè)管理費(fèi)來發(fā)泄種種不良情緒，小區(qū)管理陷入兩難境地。調(diào)研中，有物業(yè)公司反映，最大的難題就是物業(yè)費(fèi)的收取。市住建部門分析，造成這種局面，主要原因在于物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量差，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不滿意；相當(dāng)一部分物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小，理念不夠新，服務(wù)還不規(guī)范，服務(wù)水平較低，亂收費(fèi)、重復(fù)收費(fèi)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，收費(fèi)與服務(wù)不相符。

     此外，有不少小區(qū)的業(yè)主往往容易把對(duì)開發(fā)商的怨氣發(fā)泄在物業(yè)管理公司身上。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，受房地產(chǎn)開發(fā)水平和早期規(guī)劃滯后影響，老舊小區(qū)公共配套設(shè)施建設(shè)嚴(yán)重不足，特別是小區(qū)停車位、健身娛樂設(shè)施、公共活動(dòng)空間等缺乏，業(yè)主普遍反映停車難、健身娛樂難。

     呼喚：   質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)

     目前我市物業(yè)管理存在的諸多問題，究其原因是相關(guān)法律法規(guī)的不完善，對(duì)物業(yè)公司、業(yè)主沒有約束機(jī)制。不少業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)概念及各種物業(yè)費(fèi)用收取的理解有“誤區(qū)”，認(rèn)為物業(yè)公司既然收了物業(yè)費(fèi)，就應(yīng)該對(duì)業(yè)主的一切物業(yè)事項(xiàng)負(fù)責(zé)，否則就拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。而物業(yè)公司是盈利機(jī)構(gòu)，物業(yè)費(fèi)收不齊，它的服務(wù)自然會(huì)打折，于是不少小區(qū)物業(yè)服務(wù)陷入惡性循環(huán)。

     按照目前的法律法規(guī)，有關(guān)部門對(duì)于物業(yè)服務(wù)只能做到指導(dǎo)作用，所有關(guān)系都由業(yè)主和物業(yè)公司來解決。但在市區(qū)，大部分業(yè)主都不太愿意參與物業(yè)管理工作，更不想成為出力不討好的業(yè)主委員會(huì)成員，到目前止，在市住建局備案的業(yè)主委員會(huì)不足30%。

     小區(qū)如何才能獲得質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)？市住建部門建議，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)資質(zhì)、升級(jí)、續(xù)期等事項(xiàng)，要嚴(yán)格核準(zhǔn)；加大前期物業(yè)管理力度，實(shí)施物管項(xiàng)目退出報(bào)告制度。同時(shí)，要定期對(duì)小區(qū)收費(fèi)情況進(jìn)行檢查，建立“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制，強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督；加強(qiáng)物業(yè)從業(yè)人員的培訓(xùn)工作，提高物業(yè)服務(wù)人員業(yè)務(wù)技能和服務(wù)水平。

     本報(bào)記者 謝素德 文/圖