日前，為全面掌握我市物業行業發展狀況，查找影響和制約行業管理的問題，市房地產行業協會發了一份“物業管理專題調查問卷”到市區各小區的物業管理處和業主手中。據了解，此次調查問卷內容包括物業企業用工、公共能耗、公用部分經營、物業收費、社會責任、綠化、垃圾清運等方面的情況。

      然而，不少物業企業和業主對這個調查活動表示了擔心：物業企業和業主本身在現實中好像就是一個對立組合，就算把問題反映出來也無法解決。更有物業企業呼吁，要成立物業公司的行業協會，讓行業協會來行使行業管理、宣傳，維護物業行業的健康發展，也讓業主得到實惠、舒心的服務。

      物業管理是城市現代服務業的一個特殊窗口，它的好與差，直接關系著市民的生活質量，甚至影響到這個城市的形象。連日來，記者走訪了物業企業、業主及物業主管部門，分別了解了目前我市物業行業的現狀以及業主的需求，物業行業協會成立的條件等問題。

      現狀 行業發展良好仍不足

      物業行業在我市還算是一個逐漸走向成熟的行業，從第一家物業企業的出現至今，物業行業進入我市已經13 年。據了解，目前我市有資質的物業企業有100 多家（包括縣區），均加入到市房地產行業協會統一管理，并由市住房和城鄉規劃建設局房地產科主管。

      毋庸置疑，13 年中，我市物業行業逐漸發展壯大，雖然蛋糕在不斷地做大，然而，我市物業公司多數規模小、經營業務單一，物業管理整體水平不高，無序競爭現象普遍存在，這些也是一個不爭的事實，和周邊兄弟市的比較，我市物業行業發展現狀不足以讓從業人員感到樂觀。就拿物業服務隊伍來說，我市不少物業公司從業人員素質參差不齊，專業水準相對較低，尤其是服務質量監督力度不足，使得有業主對物業管理仍有較多的質疑。

      正是因為如此，讓一些對行業現狀不滿意的從業人員發出呼吁，要求完善行業標準，成立行業協會，以確保我市物業管理行業健康發展。在物業管理行業日益壯大的基礎上，我們能否抓住時機開啟規范發展的新格局？讓我們對物業管理行業的發展充滿期待。

      物業 一些問題要行協來解決

      用“公說公有理，婆說婆有理”來形容物業公司和業主之間的現狀關系，一點不為過。一直以來，只要提到物業公司，許多業主的反應并非貼心服務，而是不滿和抱怨。然而，與此相對應的是，物業公司也有一肚子苦水：物業收費標準低，運營成本增加，生存堪憂。結果導致業主與物業公司之間的矛盾和糾紛不可調和，衍生出物業管理收費難問題，并陷入“收費高，業主不愿承受；收費低，物業管理企業難以正常運營”的怪圈。

      “業主的維權意識逐漸增強，其實有業主對物業公司的監督，也更能促使物業行業的改進，也有利發展。”有業內人士認為，站在業主的角度來看待問題，業主要求服務到位可以理解，業主有質疑就說明還存在有問題，需要企業去解決。但如果是業主過分的要求，超出了物業公司的能力范圍，服務范圍的話，最終結果就是導致小區管理不穩定的出現。

      “有業主要求我們讓火車不要在這段鳴笛，要求我們做隔音措施，我們實在是無法做到。”一離火車路較近的小區物業工作人員向記者吐苦水表示，業主早在購房前已知小區環境，卻硬要物業再去改變，而且不是物業能做的工作，確實是過分要求。這樣的矛盾讓不少物業公司負責人產生支持成立行業協會的想法，讓行業協會負責分擔一些對業主的宣傳工作，在企業與業主之間形成緩沖的橋梁。

      業內 行業惡性競爭不利發展

      從某一角度來說，業主和物業管理方是博弈的對手，物業企業與企業之間也是對立體，他們在市場上是主要的競爭對手。記者調查發現，物業企業為爭取到物業管理，有公司降低標準惡性競爭，同時行業缺乏自律和更有力的監管、處罰，都是行業不利發展的癥結所在。

      市區一名從事物業管理工作近10 年的負責人表示，行業內部競爭是在所難免的，如果是為了得到物業經營管理而損害行業發展，損害行業標準，則擾亂了市場，也損害了小區業主的利益。該負責人還告訴記者，在競爭小區物業時，有些公司故意降低了標準，甚至自負一些配套設施，這種“自降身價”的做法自然更能得到該物業的服務資格，可一個小區的物業工作服務人員再怎么精少，也需要保安、保潔、園林等人員，在競爭中“自降身價”的做法只會使物業管理水平降低、服務標準降低，在行業競爭中不單損害了行業規則，也損害了業主的權益。

      在調查采訪中，記者還了解到有物業公司在與開發商談好條件準備簽約進駐時，卻發生了被另一家物業公司通過某些方式取代的事情，這就直接損害了同行的利益。原本物業公司前期招好了進駐物業的服務人員等準備工作，卻臨時被取代，這種委屈也只有企業自己吞咽。正因為行業存在某些不和諧的因素，物業服務管理工作者更想有行業協會出面，為他們的權益說說話。他們認為，行業的發展更需要行業協會來維護，行業團結一致，形成良性競爭，互相促進才能使行業更健康。

      目的 成立行業協會促進規范化

      《物業管理條例》和《物權法》的實施，都不同程度地對物業管理雙方的權益作出規定——業主不繳納物業費和物業不作為都屬于違約行為。盡管有這些規定，可除了業主和有關單位、媒體來監督，誰來監督、管理這個行業呢？多數從業者認為還是需要行業協會來協調。

      “作為一名業主，當然希望物業公司將小區管理好，既然交了物業費，業主自然就想得到應有的服務。”市民陳先生認為，由物業公司提供專業服務，業主則繳納相應的物業費，這是理所應當的事情，反之亦然。在采訪中，記者了解到市區文明路某小區的一業主就和物業管理處鬧得不可開交，由于該業主買房時與開發商有經濟糾紛，六七年還沒有得到解決，而開發商也聯系不上。于是，該業主就把問題推給了物業，并一直拖欠物業管理費用，該小區的物業管理處就覺得自己“躺著中槍”，企業投標進駐該小區，與業主并無糾紛，卻被攤上“欠債”糾紛，盡管物業企業幫業主聯系開發商，但在沒有得到解決的情況下，業主拖欠管理費不交，很無奈。

      記者了解到，在物業企業進駐小區，開發商撤場后，這類業主與開發商的問題往往都轉嫁到物業企業身上來，從而導致業主與物業管理企業的矛盾。在問題還沒有得到解決時，業主通常就以此為由拖欠物業費。

      從事多年物業管理工作的黃先生就認為，類似業主將所有問題都推到物業公司身上的個案，就需要行業協會出來調解，或是需要行業協會出面向業主宣傳相關法規政策。但在未有行業協會之前，物業公司要做的，仍然是依法依規工作，加強與業主之間的溝通，在物業管理中充分運用科學管理技術，提高管理和服務水平，形成好的管理模式和管理理念，不斷優化提升服務質量。同時，成立行業協會對規范行業標準、提升行業服務會有一定的利好作用。 “只有各方共同努力，才能促進和諧社區建設以及物管行業的可持續發展。”

      條件 協會需主管部門監督管理

      協會是行業發展到一定階段的必然產物。它雖然只是一個社團法人，但可以有效促進同業交流，規范經營行為，總結經驗教訓，推動行業健康發展。“成立物業管理行業協會，就是希望從制度上規范行業的服務行為和運作方式，加強行業管理和自律。”某物業公司負責人表示，對協會的成立充滿期待。“一個企業自己的管理服務經驗有限，物業管理需要的是大家互相溝通和交流，促進交流，取長補短，協助培訓管理技術人員，不斷提高整體素質。我們希望成立協會，也能起到同行交流平臺作用。”

      從這個方面來說，物業管理行業協會的主體雖是物業公司，但是其主管部門是市住建局。“我們與各物業公司負責人多次開會討論成立行業協會事項，他們也比較有意愿，3 年前都已經提出來，希望有行業公信力的負責人能帶頭，拿出個方案來討論。”市住建局一工作人員告訴記者，盡管有些物業公司有意愿成立行業協會，但行業協會的成立必須在主管部門的監督管理下運作，同時需要辦公場所、辦公人員、費用等條件才能具備生存的條件。

      部門 支持促進行業發展的提議

      記者了解到，我市有資質的物業企業基本都加入市房地產行業協會，物業企業每年的會員會為1500 元，供協會辦公使用。市住建局房地產科負責人告訴記者，我市目前物業行業獨立成立行業協會的條件不太成熟，其中需要的辦公場所、費用就是個比較麻煩的問題。而物業公司本來就是自主經營，利潤極低的行業，再提高會員費不實際。

      他還說到，盡管我市物業行業走過了 13 年，發展中遇到問題基本上都是“摸著石頭過河”，比如我市的房屋維修基金就是自己探索出來的，也做得比較好，市政府通過實施的《河源市住宅專項維修資金管理規定》有效地一步到位解決這個歷史遺留問題，確保了各方利益。成立行業協會也是一樣，可以進行有益的探索。行業協會的宗旨是引導和監督物業公司依法執業、規范經營、公平競爭，加強行業的自我管理和自我約束，規范物業公司的行為。對于業主和物業公司的矛盾糾紛，協會有責任跟蹤調查并幫忙協調解決。但這條路是否在我市可行？或是目前是否可行，仍需進行調查分析，在大勢所趨的情況下找一條適合我市物業行業可行的道路。

      這名負責人最后表示，對有利于行業發展的提議，市住建局房地產科都會全力支持實施，希望物業行業能做大做強，服務好業主，服務好社會。

      本報記者 黃仕忠 葉園