提示：“每月收管理費是最難的了。”談到物業管理費，市區富景小區物業辦公室的負責人黃先生就感到發愁。
    記者在市區多家居民小區調查發現，不少業主交了錢后，認為得不到等值的服務，因此與物業公司之間發生了諸多矛盾。拒交物業管理費，被不少業主視為與物業公司博弈的手段。而有律師指出，業主動輒以拒交物業費為交涉手段并不可取，長此以往會造成惡性循環，最終受苦的還是業主。

   物業管理費欠繳率高
   富景小區位于市區文明路，是市區的老小區之一。據黃先生介紹，他們公司入駐該小區有幾個年頭了，按照相關規定，物業公司向每戶業主征收每月30元的物業管理費，但六百多戶業主中，僅有300多戶業主交納物業管理費，欠繳率達到50%。“物業公司能否正常運作，能否為業主提供良好的服務，主要依賴于向業主收取物業管理費。這么高的欠繳率，其收入僅能維持員工的工資，已在制約小區物業的健康發展。”王先生說。
   在怡景豪庭小區，物業公司負責人陳先生表示，該小區110多戶業主中，有30多戶的的物業管理費非常難收。他說，到了收取費用的時候，工作人員又是發通知單又是打電話，有時還要上門催款，但仍有常年拖欠管理費的。他給記者算了一筆賬，該小區每月收取的物業管理費在一萬八千元左右，除去員工工資、公攤水電費、清潔衛生等費用，每月都虧損兩千多元。“我們的目標是今年扯平，不虧本，明年開始盈利，但在這種情況發現下，難度比較大。”陳先生說。
   新風路一小區物業管理處的張主任也遇到了同樣的問題。整個小區413戶業主，按時交納物業管理費的還不到200戶。張先生告訴記者，余下的兩百多戶業主有的說到年底一次交清，有的則直接以各種原因拒交。
   記者近日走訪了市區十多個小區，盡管有些受訪者極力回避，但一個不容爭議的事實是，目前市區物業管理費的欠繳率很高。即使在一些高檔的住宅小區，其物業管理費經常要靠物業公司催收，有的還動用了律師函。

   物業管理費欠繳原因多
   物業管理費高欠繳率的背后，是物業費收高了，還是業主不交或者欠交物業管理費呢？
   據記者了解，依據相關規定，物業服務收費根據物業類型、收費性質的不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價。業主委員會成立之前的住宅（不含別墅）的物業管理費實行政府指導價，其收費按物業服務等級收取，目前共設三個等級，允許上下浮動30%；別墅、成立業主委員會之后的住宅實行市場調節價。
   記者采訪了解到，市區普通住宅物業收費在執行政府指導價方面均比較規范。也就是說，物業管理費欠繳的原因關鍵在于業主。業主欠繳的理由主要包括開發商遺留問題和業主對物業服務不滿意兩方面。
   要求匿名的某物業公司的總經理表示，物業管理費難收在一定程度上是物業公司在代開發商受過，業主把與開發商之間的矛盾轉嫁給了物業管理企業。如開發商給業主言過其實的承諾、附屬設施沒有達到合同要求、房屋出現質量問題等，當業主發現這些問題后，與開發商交涉后不滿意甚至無法聯系開發商時，往往把矛頭指向物業公司，而物業公司對此往往是心有余而力不足，不能從根本上解決業主面臨的問題。業主最常用的手段就是拒交物業管理費。
    而業主對物業服務不滿意則表現在很多方面，大到小區的治安、綠化，小到停水、停電等。而雙方對物業服務范圍的認識偏差，導致目前物業公司與業主在有些問題上的各執一詞。
   “部分業主往往認為交納了物業管理費，小區里的所有問題，包括不屬于物業服務的內容，都該由物業公司負責解決，如果某一問題沒有得到解決或解決效果不好，業主就以不交管理費相要挾。”某小區一位物業負責人這樣表示。他談到了一個拒交物業費的案例，有位業主投訴早晨小區的鳥鳴聲讓她休息不好，物業表示這個自然現象不好解決，“這點小事也搞不定”，這位業主因此拒交物業管理費。
    此外，由于目前新樓盤的空置率比較高，因為未入住而拒交物業費的業主也占了相當比重。而按照有關規定，業主自領取符合法規的入伙通知書后第三個月起，不管是否入住，應全額繳交物業管理費。“物業提供的是公共服務，這項工作一旦啟動，物業范圍內的配套設施和人員都要運作，各項管理費用支出要發生，不可能因個別物業的空置而停止運轉。”一物業小區負責人對此解釋說。

    拒交物業費不可取
    上述匿名的總經理表示，業主不應以拒交物業費作為與物業公司的交涉的手段。業主在收房時若發現房屋質量問題，應及時與開發商溝通解決，收房即視為對房屋質量的認可。如果入住后發現開裂、滲水等房屋質量，可通過物業公司這個“橋梁”，與開發商溝通協調。他同時表示，業主在與物業公司都有簽訂物業服務合同，如果業主認為物業服務有違合同，可通過合理合法的程序協商解決，不能因此拒交物業費。因為物業服務是向全體業主提供，一個業主拒付時，小區物業工作仍要開展，一人拒交實質侵害了全體業主的權益，這對于其他已交費業主也是不公平的。
    據了解，物業管理費包含清潔衛生、綠化養護、秩序維護、公共用部位及共用設施的日常運行和維護等8大項內容。“雖然物業企業是保本微利行業，但是企業都有追求利潤的天然屬性。如果業主長期不交納物業管理費，物業公司可能會以其他名目向業主征收費用，如對物業管理費收費內容進行拆解，額外征收衛生費、公攤水電費等，以此來拆東墻補西墻。要探究誰違規在先，就如同先有雞再有雞蛋或先有雞蛋才有雞，很難說得清楚。”一位曾在三家物業公司從事過管理的受訪者這樣表示。
    而對于業主動輒拒交物業管理費的做法，興源律師事務所律師苗靖認為不可取。他說，只要物業公司按照合同約定實施了物業管理，又不是亂收費，業主就應交納物業管理費，逾期不交的，物業公司可依法進行催繳，業主還應承擔由此產生的滯納金。“受某小區物業公司的委托，我曾多次向業主發出過催繳物業管理費的律師函，每次一發就是幾十份，針對幾十位業主。”他表示，物業公司確實服務不到位，業主應該通過業主委員會或直接要求物業公司按照物業合同的約定進行整改，如物業公司嚴重違反合同約定，業主可以向政府行政主管部門進行投訴，也可以通過業主大會解聘物業公司，還可以向法院起訴。
    “不交物業費，最終吃虧的還是業主自己。”一家老小區的物業工作人員表示，他所服務的老小區基礎設施比較陳舊，下雨天排水系統不暢，很多業主以此為由，認為物業服務不到位，拒交物業費。“我們因為物業費收不上來，資金緊張，只能靠疏通解決臨時問題。長此以往，形成業主欠費——物業公司虧損——物業服務質量下降——業主不滿意的惡性循環，最終受苦的還是業主。”

     期待物業服務質價相符
     在采訪中，多位物業公司受訪者提到“質價相符”，也就是，業主交多少物業費，物業公司也就提供多少相應的服務。以保潔為例，按照行規，一個保潔員的保潔面積為5000——8000平方米，一個10萬平方的小區就需配備20名保潔員，但如果收費不夠，也許只能配備10名，小區的保潔水平也相應降低。“我們希望跟業主形成良好的互動，通過物業的管理工作，業主得到舒適的生活環境甚至達到房產的增值；而物業可以通過管理樹立自己的品牌，形成輻射效應。”一位受訪的物業負責人表示。
    “業主和物業公司實現和諧共處，最主要的還是要完成相關的法律法規，明確業主和物業公司之間的責任，大家都來按規則辦事，矛盾就不會那么多。”苗靖說。
     有業內人士表示，物業服務企業應達到什么樣的物業服務標準還處在一個摸索和完善的階段，單靠市場作用和業主自治，并不能從根本上解決現階段物業管理費難收的問題，政府主管部門在這個問題上應發揮作用。
    本報記者 葉能軍
    見習記者 程癸鍵