本周一各家銀行本該出臺的房貸新細則卻遲遲沒有浮出水面，對于央行和財政部聯合發布的房貸新政，各家銀行大都“猶抱琵琶半遮面”。而基于各家銀行手中的自由裁量權，市場對改善型普通自住房的定義、存量客戶是否可以一視同仁、公積金貸款首付比例和到底各家銀行裁量最優惠利率的尺度等問題還存在許多猜測。

●自由裁量之一：

存貸款利率倒掛折扣也分人群

細心的人會發現，在此次7折利率優惠下，5年期以上貸款利率為5.229%，5年期貸款利率為5.103%，均低于5年定存利率5.58%的水平；而3年期貸款利率為4.914%，也低于3年期定存5.13%的22個基點。也就是說，貸款利率和存款利率之間的利差可以讓貸款買房的人不虧反賺。對此，銀行信貸部門早有意識，也就是說文件中關于“對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，金融機構可在貸款利率和首付款比例上按優惠條件給予支持；對非自住房、非普通住房的貸款條件，金融機構適當予以提高”的提法并非如先前考慮的那般空洞，即使央行不出臺具體細則，各家銀行也不會放任風險和利潤損失不管不顧而任意放松標準。

截至記者發稿時尚未有一家銀行正式發布新細則，但是毫無疑問的是對于首次購買普通自住房的人享受貸款基準利率7折、首付比例2成的優惠不會有太大差異。“畢竟，這也是此次新政出臺的最基礎的一個目的，就是要首先保證還沒有置業的自住需求人群享受最優惠政策。”一家大行的信貸部門人員表示。

而對于改善型自住房，各家銀行也覺得犯難，目前為止也并沒有哪家銀行出來明確自己的認定標準。動作較快的中行傳出消息，只要家庭中夫妻任何一方沒有購房記錄，則購買新的普通居住房即可享受7折優惠貸款利率，原住房貸款還清后同樣可按照首套房對待享受該優惠利率，也就是將原來以戶認定二套房的標準放松至個人。

之前也有分析人士認為“二套房”的定義中包括了改善型自住房，對于為提升居住環境而以小換大的購房者是應該執行最優惠政策的。但也有銀行內部人士分析，既然央行沒有對此做出定義，那么各家銀行很有可能從嚴把握，8折、9折很有可能。

●自由裁量之二：

新老客戶或將一視同仁

關于10月27日之前辦理了房貸的老客戶，是否可以一并享受此次優惠利率呢？目前，五大行中交行已經發出內部消息表示將對存量客戶與新增客戶一視同仁，符合要求的可以調整為享受基準利率下浮30%的最優房貸利率。而中行上海分行卻傳出消息，已擬定的房貸細則中規定：已簽訂的住房貸款合同仍按原利率執行。

而工行一位信貸負責人指出，銀行對細則中的“符合要求”還是存在很大自由裁量權。例如，央行要求對于已發放貸款利率的調整首先要綜合評估，而其中二套房貸利率是否也可以一并搭上順風車就很難說；而如果套型建筑面積不屬于普通住房，也很有可能成為銀行眼中“不符合要求”的情況。

而對于原先辦理固定房貸利率的客戶來說，如果不及時和銀行協商改成浮動利率或許在當下就吃了大虧。但是專家提醒，各家銀行的細則會在本周內陸續亮相，大部分辦理了浮動利率的客戶也只能到明年1月1號才能實行新的利率政策。所以對于存量客戶來說，既不著急提前還貸，也不著急辦理轉按揭，而如果你尚未辦理的房貸，那么更需要等待細則出臺貨比三家之后再做定奪。