京城樓市又出“定價”新招———

　　長久以來，房地產交易雙方一直遵循著“開發商定價”的游戲規則：由開發商事先制定好相應產品的價格，而購房者只能做出買或不買的選擇，即使可以議價，也只能按照開發商給定的折扣進行。而近日，位于朝陽門內的一家樓盤則打出了“你出價，我賣房”的口號，并聲稱將由買房人定價，這一舉措引起了不少人的興趣。那么，而這一事件背后的真實情況究竟如何？我們對此進行了實地探訪。

　　●買方報價賣方復議

　　定價新招引人關注

　　此次事件的主角是位于朝陽門橋附近的名為“北京INN”的樓盤，從朝陽門橋向西第一個紅綠燈左拐即到。從沿途情況來看，該項目優越的地理位置與環境配套給人留下了深刻印象：該項目距離地鐵二號線僅幾百米的距離，比鄰外交部等多家部委，二環內的核心位置更是稀缺。從其整潔的建筑外觀來看，該項目的施工已經接近尾聲，為準現房項目。

　　在售樓處外的隨機采訪中，多位行人都表示并不知道該項目最近出臺的購房“新政策”。但是，在聽完簡短介紹后，許多人表示了對這件事的興趣。一位行人興奮地問道：“我們出價就行？我出價一萬會賣給我嗎？”面對這樣的問題，北京INN的銷售負責人笑著表示：“原則上可以這樣出價，但我們通過的可能性基本沒有。”

　　接著，該負責人介紹了參加此次活動的詳細程序。“買房人最開始會得到我們銷售人員對產品、配套等信息的詳細介紹，對于有意向的客戶，我們會為其辦理購房卡，并存入一定額的誠意金。此后，買房人可以向我們提出自己意向的購房價格。我們得到價格后會對其進行復議，如果認為合適，則會給予相應答復；如果報出的價格我們不能接受，也會通知購房人，購房人可再次出價。前后報價的機會共有三次，如果三次都未達成協議，我們會盡快退還他們交納的誠意金。”

　　據了解，參加此次活動的除了北京INN以外，同一開發商開發的位于望京的“朝庭公寓”項目也一并參加。

　　●買方報價 無條件退房

　　開發商意在成交量

　　據了解，北京INN于去年年底開盤，之前均價26000元/平方米，最高均價賣到29000元/平方米，一次性付款最低可享受9.5折，銀行按揭9.8或9.9折。產品為精裝修公寓，現在已經入住。另外，與此次全新定價模式一起同時推出的，則是“購房人簽約付款一年后，無條件退房的政策”。

　　開發商出于何種原因，推出這一新的銷售策略呢？東方銀座控股有限公司執行董事李世濠表示：“這次的銷售策略是我們公司針對目前相對來說比較冷淡的市場，做出的一種嶄新的營銷模式，是基于一種平等交易的心態去面對目前有心要購房的消費者。大家知道以前購房是開發商定價，如果能議價可能也就一個點到兩個點,空間非常小。而今年是北京的調整年，我們看到，也不可否認的是市場的銷售量確實降低了，價格也有一些松動。雖然我覺得在明年或者后年，它也會有漲上去的機會，但開發商和買家如果不各自做出一些讓步的話，市場會相對凍結的，那時大家都會處于一個被動的局勢。那么，我們這時候出來把這個冰塊打破，希望能夠產生一些暖流。”

　　而此次活動開展的效果如何呢？李世濠表示：“我們也打了電話給一些老的客戶和之前咨詢的客戶，他們對這個都很感興趣，電話量和來訪量明顯增加很多，不過目前還沒有正式有成交的，因為也是剛剛開始沒多久。但是從目前的反映來看，已經有不少購房者的報價比較接近我們的心理預期了。此外還有一點，就是前來報價的客戶并沒有隨意報價的，比如報九千、一萬的，都沒有。這也說明前來報價的都是真正有購房意愿的購房者，也說明市場需求的存在。所以以我們對市場的判斷，應該會有比較好的效果。”

　　●新模式積極應對市場格局

　　實際效果有待觀察

　　“其實這相當于一種隱性的降價措施”，一位置業專家這樣說道，“對于一些主打高端的房產來說，大規模的明碼降價無疑會極大地影響購買者的信心，甚至會引來老業主的質疑。現在這種買房人報價的模式相當于開通了一個單獨的通道，其議價的過程都一對一地進行，避免了外部的許多影響。而對買房人來說，最大的優勢在于他可以在自己的心理價位以下任意報價，即使最后不成功，他們也不會有什么損失；這種情況下最后的成交價一般都會低于目前的市場售價。”

　　據了解，“你出價，我賣房”的模式雖然首現京城，但并不算首創。幾年前的杭州等地就曾經出現過類似的銷售方式，并在當時的市場上取得了一定的成績。此次出現在北京的房地產市場上，最后效果如何還有待觀察。

　　亞豪機構副總經理王英男指出，開發商采用這種新的形式，一方面可以算是一種新的嘗試，通過自行報價試探購房人的心理價位，并制定出更貼近當前市場的價格；另一方面，也是一種營銷手段，能起到眼球效應，吸引購房人關注，促進項目銷售。在目前的市場狀態下，探索多種營銷方式無疑是開發商應對低迷市場格局的積極嘗試，但我們也看到，開發商實際還是為項目設定了一個價格區間，既以此前的歷史銷售價格作為參考，不可能真正實行購房人自主定價。

　　文并攝/衛東