“限外令”

　　影響人群

　　境外個人只能在東莞購買一套用于自住的住房。在境內設立分支、代表機構的境外機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。

　　影響人群

　　外國人及港澳臺居民

　　東莞境外個人只能在東莞買一套自住的住房。

　　昨日，東莞市房產管理局網站發布《關于進一步規范境外機構和個人購房管理通知》(以下簡稱《通知》)，東莞將對境外個人在東莞買房進行限購，境外個人只能在東莞購買一套用于自住的住房。

　　市房產管理局局長張偉華在接受《東莞時報》記者采訪時表示，下發該《通知》是為了落實住建部、國家外匯管理局兩部門下發的《關于進一步規范境外機構和個人購房管理的通知》(建房〔2010〕186號)要求。

　　據11月4日住建部與國家外匯管理局下發的通知要求，境外個人在境內只能購買一套用于自住的住房，在境內設立分支、代表機構的境外機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。該通知涉及港澳臺居民。

　　房產業內人士分析，市房產管理局下發住房和建設部、國家外匯管理局《通知》表明，境外個人“限外令”已在東莞全面推開，境外個人只能在莞購買一套住房已成定局。

　　不過，東莞市房產業內人士表示，目前，雖然東莞外資企業不少，但境外人士在莞購房者卻不多，境外人士占東莞全市購房量比例較小，境外人士限購一套房的政策對樓市影響較小。

　　歷史

　　港人一度是東莞買房的主力軍

　　改革開放以來，不少來自香港、臺灣的居民來東莞投資興業，因而，東莞曾是港商臺商內地置業的主要城市。

　　東莞中原地產2007年發布《東莞樓市歷史回顧及未來走勢分析》報告認為，東莞房地產業的起步期為20世紀90年代初。東莞房地產業大致經歷了四個階段：1994-1995年為第一個繁榮期，主要由常平、樟木頭等樓盤外銷香港所致；但由于行業的不規范及投資的盲目性，導致短暫的輝煌后快速經歷衰退期并進入蕭條期，特別是遭遇1997-1998年的亞洲金融風暴，港人在莞置業大幅下降，使東莞房地產一度進入調整期。1999-2003年市場才進入復蘇階段，交易量、房價回升。2004年至今，東莞房地產業進入新一輪的繁榮期，開發投資持續增長、市場量價雙指標快速增長。

　　從中原地產發布的報告不難看出，東莞房產發展初期，港人一度是購買東莞房產的主力人群。這一時期樟木頭、常平等鎮街更是依靠港人，曾在東莞樓市獨占鰲頭。

　　以至于今日，在樟木頭地區成交的二手房中，出售主力仍是港人。

　　現狀

　　境外個人購房比例不足一成

　　東莞市眾旺房地產經濟有限公司房產經紀人付亮告訴記者，如今他經手的二手房交易，差不多80%房屋業主是香港人，“香港人現在賣房的很多，買主絕大多數是大陸人。”付亮是一家在樟木頭鎮從事房產中介公司員工。

　　隨著東莞市房產項目開發的日益多樣性，中國內地經濟的崛起，東莞市境內購房者越來越多，境外購房比例則在不斷下降。中原市場研究部經理車德銳提供一組數據顯示，2004年，東莞境外人士在莞置業比例約占置業總人數的30%，境外個人在東莞購買了超過4500套房產；2005年，這一比例減至15%左右；2006年與2005年持平；2007年之后，維持在一個相對固定水平。

　　車德銳表示，境外人士在莞置業比例呈現一個下降趨勢。根據目前情形的預估，境外人士在東莞置業比例可能維持在10%左右。

　　影響

　　“限外令”對東莞樓市影響較小

　　業內人士普遍分析認為，政府下發《通知》表明了政府的調控決心。但由于東莞市境外個人購房多用于自住，以及當前所占購買份額，《通知》對東莞樓市影響較小。

　　車德銳認為，住建部與國家外匯管理局發布《通知》的目的，主要是避免熱錢流入樓市，擾亂市場秩序，從源頭卡住熱錢流入。但是東莞房地產市場比較特殊，二手房交易時間較長，限制了資金的流動，東莞房地產價格也相對穩定，不適合短期熱錢投資。

　　他進一步指出，目前在東莞置業的境外人員之中，港人基本上處在一個拋售的階段。因為香港法律規定，如果在內地有房產，將不能享受香港的公房福利，這一規定讓許多港人拋售在東莞的房產。臺灣居民則喜歡群居，喜歡將房子買在一起，買的房子也是自住。

　　境外人士限購之后，將只影響個別針對臺商銷售的樓盤。至于除了港澳臺之外的外國人，他們習慣了租房制度，況且有住房補貼，在東莞置業更少。境外置業者比例趨少。“限外令”的發布，對市場影響也就不大。

　　專家聲音

　　對樓市影響小

　　對投資者信心影響大

　　中山大學嶺南學院財政稅務系主任林江認為，境外人士限購對房產影響甚小，但影響的是投資者對房產投資的信心。

　　延伸閱讀

　　“限外令”

　　不是新東西

　　其實在2006年國家就出臺過類似“限外令”，“限外令”不是新東西。

　　記者了解到，2006年商務部等六部委聯合出臺了“171號文”，其中規定：境外機構在境內設立的分支、代表機構(經批準從事經營房地產業的企業除外)和在境內工作、學習時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，不得購買非自用、非自住商品房。在境內沒有設立分支、代表機構的境外機構和在境內工作、學習時間一年以下的境外個人，不得購買商品房。港澳臺地區居民和華僑因生活需要，可在境內限購一定面積的自住商品房。

　　比較可知，新“限外令”是“171號文”的升級版，將“自住、自用商品房”，明確為“只能購一套住宅”，或者只能購買注冊城市購房辦公所需房屋。

　　政策漏洞

　　境外人士可曲線購房

　　盡管出臺了“限購”政策，但是，記者在調查中發現，限制境外人員購房的政策仍存在規避空間。

　　“限外令”規定，符合條件的境外個人每人限購一套住房，并非每戶限購一房。也就是說存在夫妻可人手一套住房的情形發生。境外人士個人購房后，其親屬仍可購房。另外，有房產銷售人員介紹，即使是不滿足購房條件的境外人士，可以通過與中國人合買房，再做權屬分割的方式購房。

　　除此之外，業內人士也向記者表示，境外個人在內地購買房屋的條件是，需要有關部門出具在境內工作、學習等證明以及一份境內無其他房產的書面承諾。這些證明以及承諾書均存在造假的可能性，房產管理部門很難一一監控。《通知》限購的效果可能會打一些折扣，削弱了防止境外熱錢涌入樓市的初衷。不過該人士亦表示，結合東莞情況而言，東莞很少境外炒房客，購房者多為自住，這種情形將可能很少發生。

　　市房管局：

　　東莞是否對外地人限購

　　要聽市政府意見

　　隨著樓市調控的力度不斷加大，廣州、深圳、上海等一線城市先后出臺政策，限制外地人或者本地人口購房數量。

　　此次，東莞出臺“限外令”，引起了公眾對其是否對境內個人限購的猜測。

　　那么，東莞市是否會限制境內個人購房數量呢？

　　市房管局局長張偉華接受記者采訪時表示，尚未接到相關通知，是否對境內人士限購需要聽取市政府意見。一位房管局相關負責人告訴記者，根據國家相關規定，上海、廣州等一線城市需要對房地產行業進行調控，東莞市不屬于這一范圍內，結合東莞房地產實際，東莞房價很穩定，與廣州和深圳相比，東莞房價上漲不是很厲害，不存在限購的問題。